Выбираем строительную компанию: готовим ТЗ
Как сравнить сметы на одинаковых условиях
Как сравнить сметы на одинаковых условиях
Почему одинаковая площадь — это не одинаковый дом
Мы часто сталкиваемся с одной и той же ситуацией. Заказчик отправляет нескольким строительным компаниям запрос: «Рассчитайте дом площадью 150 м²». Затем получает разные суммы и пытается понять, почему у одной компании дом стоит заметно дешевле, а у другой — дороже.
Кажется логичным: площадь ведь одинаковая. Но одинаковая площадь не означает одинаковый дом.
Два дома площадью 150 м² могут существенно различаться по объёму работ, количеству материалов, сложности строительства, энергоэффективности и итоговой стоимости. Если сравнивать только общую цифру в коммерческом предложении, можно сравнить не равные решения, а совершенно разные комплектации.
Мы часто сталкиваемся с одной и той же ситуацией. Заказчик отправляет нескольким строительным компаниям запрос: «Рассчитайте дом площадью 150 м²». Затем получает разные суммы и пытается понять, почему у одной компании дом стоит заметно дешевле, а у другой — дороже.
Кажется логичным: площадь ведь одинаковая. Но одинаковая площадь не означает одинаковый дом.
Два дома площадью 150 м² могут существенно различаться по объёму работ, количеству материалов, сложности строительства, энергоэффективности и итоговой стоимости. Если сравнивать только общую цифру в коммерческом предложении, можно сравнить не равные решения, а совершенно разные комплектации.
Для чего нужен ГПЗУ
Например, на цену влияют:
• высота потолков;
• этажность и конфигурация дома;
• форма кровли, угол наклона и площадь скатов;
• ширина и конструкция свесов;
• наличие террасы, эркера, балкона, гаража или навеса;
• тип и параметры фундамента;
• материал и толщина наружных стен;
• плотность, прочность, производитель и количество стеновых материалов;
• вид и толщина утеплителя;
• тип перекрытий;
• кровельное покрытие и состав кровельного пирога;
• фасадное решение;
• характеристики окон и дверей;
• состав инженерных систем;
• логистика, техника, подготовка участка и дополнительные работы.
• высота потолков;
• этажность и конфигурация дома;
• форма кровли, угол наклона и площадь скатов;
• ширина и конструкция свесов;
• наличие террасы, эркера, балкона, гаража или навеса;
• тип и параметры фундамента;
• материал и толщина наружных стен;
• плотность, прочность, производитель и количество стеновых материалов;
• вид и толщина утеплителя;
• тип перекрытий;
• кровельное покрытие и состав кровельного пирога;
• фасадное решение;
• характеристики окон и дверей;
• состав инженерных систем;
• логистика, техника, подготовка участка и дополнительные работы.
То есть под фразой «дом 150 м²» может скрываться как базовая коробка, так и тёплый контур с другим фундаментом, более высокими потолками, сложной кровлей, энергоэффективными материалами и подготовкой под инженерные сети. Это разные объекты и, соответственно, разные сметы.
Именно поэтому мы в СК «ПРОДОМ» подготовили для потенциальных клиентов короткое техническое задание. Оно поможет сформулировать запрос к подрядчикам и получить предложения, которые можно сравнивать по полноценным критериям: составу работ, характеристикам материалов, комплектации, срокам, порядку оплаты и гарантийным обязательствам.
Именно поэтому мы в СК «ПРОДОМ» подготовили для потенциальных клиентов короткое техническое задание. Оно поможет сформулировать запрос к подрядчикам и получить предложения, которые можно сравнивать по полноценным критериям: составу работ, характеристикам материалов, комплектации, срокам, порядку оплаты и гарантийным обязательствам.
Что указать в ТЗ для подрядчиков
1. Данные по участку
• адрес или район строительства;
• кадастровый номер, если он есть;
• размеры и форма участка;
• рельеф, перепад высот, существующие строения и деревья;
• возможность подъезда и разгрузки материалов;
• электричество, вода, газ, канализация;
• результаты геологии — если уже есть.
Условия участка влияют на фундамент, земляные работы, логистику и подключение коммуникаций.
2. Параметры будущего дома
• желаемая площадь;
• этажность;
• высота потолков;
• количество спален, санузлов, гардеробных и технических помещений;
• постоянное или сезонное проживание;
• терраса, балкон, гараж, навес, эркер и другие элементы;
• проект, эскиз, планировка или референсы — если они есть.
Если проекта ещё нет, опишите состав семьи, образ жизни и помещения, которые должны быть в доме. Это уже даст подрядчику основу для грамотного предложения.
3. Конструктив и материалы
Укажите свои пожелания или попросите подрядчика предложить решение с объяснением:
• фундамент: тип и предполагаемые особенности;
• наружные стены: материал, толщина, плотность, прочность и производитель;
• внутренние несущие стены и перегородки;
• перекрытия;
• кровля: форма, угол наклона, свесы, покрытие, утепление;
• фасад: штукатурка, облицовочный кирпич, плитка, панели или комбинированное решение;
• окна, входная дверь, водосточная система.Важно просить не только название материала, но и его характеристики.
Например, «газобетон» сам по себе не описывает будущую стену: значение имеют плотность, прочность, толщина блока, производитель, клеевая смесь, армирование, утепление и фасадная отделка.
4. Какая комплектация нужна
Формулировка «дом под ключ» не является единой для всех компаний. В запросе лучше отметить, какие этапы должны войти в расчёт:
• фундамент;
• коробка дома;
• тёплый контур;
• фасад;
• инженерные системы;
• черновая отделка;
• чистовая отделка;
• благоустройство участка.
Попросите отдельно перечислить, что входит в цену и что не входит. Земляные работы, доставка, аренда техники, вывоз мусора, временное электроснабжение, скважина, септик и другие расходы могут учитываться по-разному.
5. Бюджет и сроки
Укажите ориентир по бюджету и желаемую дату начала. Это не обязательство принять первую озвученную цену — это возможность сразу получить реалистичное решение, подходящее под ваши планы.
Также напишите:
• нужен ли фиксированный бюджет;
• допустимо ли строительство по этапам;
• когда дом должен быть готов;
• какие работы могут выполняться позже.
• адрес или район строительства;
• кадастровый номер, если он есть;
• размеры и форма участка;
• рельеф, перепад высот, существующие строения и деревья;
• возможность подъезда и разгрузки материалов;
• электричество, вода, газ, канализация;
• результаты геологии — если уже есть.
Условия участка влияют на фундамент, земляные работы, логистику и подключение коммуникаций.
2. Параметры будущего дома
• желаемая площадь;
• этажность;
• высота потолков;
• количество спален, санузлов, гардеробных и технических помещений;
• постоянное или сезонное проживание;
• терраса, балкон, гараж, навес, эркер и другие элементы;
• проект, эскиз, планировка или референсы — если они есть.
Если проекта ещё нет, опишите состав семьи, образ жизни и помещения, которые должны быть в доме. Это уже даст подрядчику основу для грамотного предложения.
3. Конструктив и материалы
Укажите свои пожелания или попросите подрядчика предложить решение с объяснением:
• фундамент: тип и предполагаемые особенности;
• наружные стены: материал, толщина, плотность, прочность и производитель;
• внутренние несущие стены и перегородки;
• перекрытия;
• кровля: форма, угол наклона, свесы, покрытие, утепление;
• фасад: штукатурка, облицовочный кирпич, плитка, панели или комбинированное решение;
• окна, входная дверь, водосточная система.Важно просить не только название материала, но и его характеристики.
Например, «газобетон» сам по себе не описывает будущую стену: значение имеют плотность, прочность, толщина блока, производитель, клеевая смесь, армирование, утепление и фасадная отделка.
4. Какая комплектация нужна
Формулировка «дом под ключ» не является единой для всех компаний. В запросе лучше отметить, какие этапы должны войти в расчёт:
• фундамент;
• коробка дома;
• тёплый контур;
• фасад;
• инженерные системы;
• черновая отделка;
• чистовая отделка;
• благоустройство участка.
Попросите отдельно перечислить, что входит в цену и что не входит. Земляные работы, доставка, аренда техники, вывоз мусора, временное электроснабжение, скважина, септик и другие расходы могут учитываться по-разному.
5. Бюджет и сроки
Укажите ориентир по бюджету и желаемую дату начала. Это не обязательство принять первую озвученную цену — это возможность сразу получить реалистичное решение, подходящее под ваши планы.
Также напишите:
• нужен ли фиксированный бюджет;
• допустимо ли строительство по этапам;
• когда дом должен быть готов;
• какие работы могут выполняться позже.
Какие документы запросить
Перед подписанием договора попросите у подрядчика:
• реквизиты компании или ИП;
• примеры завершённых объектов и, по возможности, посещение действующей стройки;
• детализированную смету;
• спецификацию основных материалов с характеристиками и производителями;
• календарный график работ;
• проект договора;
• порядок приёмки этапов и актирования скрытых работ;
• гарантийные обязательства.
Хорошая смета отвечает на два вопроса: «Сколько стоит?» и «За что именно я плачу?». В ней должны быть понятны объёмы, работы, материалы, единицы измерения, характеристики и исключения из цены.
• реквизиты компании или ИП;
• примеры завершённых объектов и, по возможности, посещение действующей стройки;
• детализированную смету;
• спецификацию основных материалов с характеристиками и производителями;
• календарный график работ;
• проект договора;
• порядок приёмки этапов и актирования скрытых работ;
• гарантийные обязательства.
Хорошая смета отвечает на два вопроса: «Сколько стоит?» и «За что именно я плачу?». В ней должны быть понятны объёмы, работы, материалы, единицы измерения, характеристики и исключения из цены.
Короткое ТЗ для отправки подрядчикам.
Прошу подготовить предварительное коммерческое предложение на строительство частного дома.
Шаг 1
Участок
Адрес/район
Кадастровый номер
Размер участка
Рельеф и особенности
Коммуникации
Геология: есть / нет / планируется.
Кадастровый номер
Размер участка
Рельеф и особенности
Коммуникации
Геология: есть / нет / планируется.
Шаг 2
Дом
Площадь: ________м²
Этажность
Высота потолков
Постоянное или сезонное проживание
Количество спален/санузлов
Терраса/гараж/навес/балкон
Проект, планировка или референсы
Этажность
Высота потолков
Постоянное или сезонное проживание
Количество спален/санузлов
Терраса/гараж/навес/балкон
Проект, планировка или референсы
Шаг 3
Предпочтения по конструктиву
Фундамент
Стены: материал / толщина / плотность / прочность / производитель
Перекрытия
Кровля: форма / угол / ширина свесов / покрытие / утепление
Фасад
Окна и входная дверь
Стены: материал / толщина / плотность / прочность / производитель
Перекрытия
Кровля: форма / угол / ширина свесов / покрытие / утепление
Фасад
Окна и входная дверь
Шаг 4
Требуемая комплектация
фундамент
коробка
тёплый контур
фасад
инженерные сети
черновая отделка
чистовая отделка благоустройство
коробка
тёплый контур
фасад
инженерные сети
черновая отделка
чистовая отделка благоустройство
Шаг 5
Бюджет и сроки
Ориентировочный бюджет Планируемая дата старта Желаемый срок завершения
Шаг 6
Прошу включить в предложение
1.детализированную смету по работам и материалам;
2.характеристики и производителей основных материалов;
3.перечень того, что не входит в цену;
4.график работ и платежей; 5.условия гарантии;
6. проект договора;
7.примеры реализованных объектов.
2.характеристики и производителей основных материалов;
3.перечень того, что не входит в цену;
4.график работ и платежей; 5.условия гарантии;
6. проект договора;
7.примеры реализованных объектов.
Как сравнить предложения правильно
Отправьте одинаковое ТЗ нескольким компаниям. Затем разложите предложения по одним и тем же пунктам:
• фундамент;
• стены и их характеристики;
• перекрытия;
• кровля, включая угол, свесы, утепление и покрытие;
• фасад;
• окна и двери;
• инженерия;
• состав и производители материалов;
• перечень работ;
• сроки;
• порядок платежей;
• гарантия;
• работы и материалы, не включённые в стоимость.
Только так видно, откуда берётся разница в цене. Самое дешёвое предложение может оказаться неполным: часть работ или материалов просто появится позже как дополнительная стоимость.
• фундамент;
• стены и их характеристики;
• перекрытия;
• кровля, включая угол, свесы, утепление и покрытие;
• фасад;
• окна и двери;
• инженерия;
• состав и производители материалов;
• перечень работ;
• сроки;
• порядок платежей;
• гарантия;
• работы и материалы, не включённые в стоимость.
Только так видно, откуда берётся разница в цене. Самое дешёвое предложение может оказаться неполным: часть работ или материалов просто появится позже как дополнительная стоимость.
Важное правило
Надёжный подрядчик не боится конкретики. Он объясняет, из чего складывается стоимость, помогает уточнить исходные данные, фиксирует договорённости в смете и договоре, а не ограничивается цифрой «за квадратный метр».
В СК «ПРОДОМ» мы начинаем расчёт с задач семьи, особенностей участка и требуемой комплектации. Это позволяет подготовить прозрачное предложение и подобрать конструктивное решение под конкретный дом.
В СК «ПРОДОМ» мы начинаем расчёт с задач семьи, особенностей участка и требуемой комплектации. Это позволяет подготовить прозрачное предложение и подобрать конструктивное решение под конкретный дом.